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融资成本首次破“4” 龙湖到年底基本无偿债压力丨直击中报

来源：中国房地产报 

刘伟/发自北京

“年中，基本集团现金短债比超4倍，无偿一年以内到期的债压短债占比约10.1%。目前到年底已基本无偿债压力集团平均融资成本进一步下降至3.99%。融资”龙湖集团董事局主席吴亚军在公告中表示：“无论市场起伏跌宕，成本龙湖始终严格遵守财务管理纪律，首次坚决控制短债比例及外债敞口、破龙坚决保持低成本及标准融资渠道。年底”

8月26日，龙湖集团举办2022年中期业绩推介会，出席会议的管理层包括龙湖集团董事长吴亚军、龙湖副董事长邵明晓、执行董事兼CEO陈序平、CFO赵轶。

中期报告显示，上半年，龙湖集团合同销售额为858.1亿元，同比下降39.84%；营业额948亿元，同比增长56.4%。

对于当下正显现的房地产市场下行周期，吴亚军认为，周期不一定是坏事，过程是痛苦，但龙湖也会有防守准备，公司好多年前就思考布局。她表示，“很多年前，有一位金融机构管风险的人跟我讲，他说泰坦尼克号撞到冰山的时候，你再来调头已经来不及了，一定要在看不到冰山的时候就提前做应对。”

会上，吴亚军还对“做空事件”做出回应。她说，做空是正常市场行为，造谣不是正常行为。当股价或者PE比别人好肯定会遭遇此类事情。

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全年不做目标设定

2022年上半年，龙湖集团股东应占溢利为74.8亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利65.5亿元，同比增长6.1%。毛利润为201.5亿元，同比增长20.1%，核心税后利润率为10.3%，核心权益后利润率为6.9%。

期内，龙湖集团合同销售额为858.1亿元，分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%。其中在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、33个城市进入市场前十。

相较2021年上半年，龙湖集团的合同销售额同比下降约40%。陈序平表示，今年整个行业是一个低开触底向好的态势，整体呈稳中向好。全年房地产商品房的成交规模，同比去年预计会出现30%左右的降幅。

对于2022年全年的销售目标及推盘节奏，陈序平称，龙湖集团全年可售货源4000亿元，会根据现状进行动态调整，不会为冲规模而做任务的调整，保证回款，全年不做目标设定，会实时调整。对整体房地产市场保有信心。

投资方面，上半年，龙湖集团新增17幅新地，新增土地储备总建筑面积为226万平方米，权益面积134万平方米，平均权益收购成本为每平方米9831元，这一价格比龙湖集团现有土地储备的平均成本高出不少。

截至2022年6月30日，集团土地储备合计6767万平方米，权益面积为4690万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5206元，为当期签约单价的31.4%。

按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、25.8%、18.7%、13.7%及10%。

值得注意的是，2022年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

其中，龙湖上半年新增运营4座商场，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773万平方米），整体出租率95.6%。上半年，龙湖租赁住房品牌“冠寓”租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数已超11万间，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。

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融资成本3.99%创新低

时刻保持低杠杆、安全现金流，是抵抗风险的重要利器。正如吴亚军在业绩报告中所说，无论市场起伏跌宕，龙湖始终严格遵守财务管理纪律，坚决控制短债比例及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。

得益于此，龙湖集团平均融资成本进一步下降至3.99%，创下新低；负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力。

债务方面，期内，龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为55.3%，综合借贷总额为2123.8亿元。

三道红线方面，龙湖集团截至报告期末现金短债比为4.07倍，资产负债率68%，净负债率55%，在手现金为875.5亿元，连续六年满足“三道红线”要求。

报告显示，上半年龙湖每股基本盈利1.268元，剔除公平值变动等影响后之每股核心基本盈利同比增长5.9%至1.110元，中期，董事会决议宣派股息每股0.33元。

2021年至今，民营房企的发债占比已经持续下滑，据中邮证券统计，2021年该比例约为14.4%，截至今年8月21日已降至5.3%的新低，发债总额约196.3亿元，发行人包括碧桂园、龙湖集团、旭辉控股集团。

报告期内，龙湖集团成功发行33亿元公司债券，票息介乎3.49%至4.00%，期限介乎于6年至8年；报告期后，集团于2022年7月成功发行17亿元公司债券，票息4.1%，期限6年。

8月23日晚间，龙湖集团发布公告称，其旗下重庆龙湖公司将于8月25日发行2022年第一期中期票据，总规模不超过15亿元，由中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债信增”）提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。这也进一步印证了前期关于监管为优质民营房企提供流动性支持的消息。

有业内人士认为，该债券的发行是当前民营房企积极拓宽融资渠道的一个重要体现。

当下，惠誉、穆迪、标普分别对龙湖集团保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。