炒股就看，利润权威，去德专业，信中及时，国少规模全面，数股助您挖掘潜力主题机会！东损得利

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

随着各个公司的益占年报陆续披露，对于去年的比成内房企财报来说，“增收不增利”成为了业内最大的增长共同点。而利润增长不及营收增速的究竟情况，主要原因包括以下方面：

（1）因销售均价增速不及土地成本增速、利润单位面积建安成增加，去德本导致的信中毛利率下滑；

（2）因财务费用、销售费用、国少规模管理费用快速增长导致的数股三费率增长过快；

（3）因部分项目盈利前景堪忧导致的存货减值的情况；

（4）因部分物业公允价值减少，导致的公允价值减少计入当期亏损的情况；

（5）因少数股东损益占比提升，导致归母股东损益增长不及营收增速的情况。

尽管各家的具体原因不尽相同，但以上五点原因均因宏观、行业大形势的变化而产生的。在面对城镇人均居住面积超40平米“供大于求”的大背景下，叠加近两年经济承压、疫情反复打击购房需求，而土地价格因“两集中”等原因而继续提升，预计在短期内，房企增收不增利的局面仍难有根本改观。

鉴于此，大眼楼管特推出系列研究，抽丝剥茧分析各房企“增收不增利”的内在原因，供投资人及各房企找到问题症结，以便优化和提质增效。

德信中国增收不增利

2021年，德信中国实现收入约231.4亿元，同比上45.46%，但同期录得年内利润仅约123亿元，同比增长率仅有5.1%，归母净利润更是同比下滑了21.05%至9.41亿元。

从账面上看，德信中国“增收不增利”的主要原因是利润率出现明显滑坡。全年毛利率由上一年的24.9%降至21.68%，为过去5年内新低，净利润率由上一年的14.21%降至10.27%。在利润率下滑的情况下，公司加权ROE也降至15.8%的新低水平。

（数据来源：Wind，公司公告）

借款利息高比例资本化 结转拉低毛利率

德信中国毛利率下滑的主要原因之一是财务成本的快速增长。2019年德信中国账面金融负债利息开支达到10.6亿元，同比2018年的8.71亿元增长了21.7%，2020年的融资成本飚涨至16.31亿元，同比增长53.87%。但其中的11.71亿元全部在当期资本化了，2021年又有26.1亿元的利息支出，同比增长60%且资本化率为85%。

（数据来源：Wind，公司公告）

当期融资成本的资本化相当于滞后化，这就成了掣肘后期利润率的主要原因之一。此外，由于房地产开发、结转模式的缘故，2021年融资利息增长、高比例资本化的事实将也大概率将继续体现在德信中国未来几年的财报中。因此，德信中国的利润率下滑趋势或仍未结束。

随着物价及人力成本的提升，各房企的单位建筑面积的建设安装成本或也将明显提高，这也将导致项目利润率的下滑。

合作项目收益下滑明显 归母利润同比下滑

德信中国，作为一只以合作开发为主要策略的房企，多年来既受益于全口径规模增长，而今年也被合作项目的收益下滑所反噬。

2021年，德信中国从没有并表的合营、联营企业处获得收益分比为2.91亿元，同比大幅下滑50%。

（数据来源：Wind，公司公告）

此外，在并表的合作项目中，德信中国2021年的少数股东损益达到了14.35亿元，占总利润的60%，同比增长34.5%。而同期归母净利润为9.41亿元，同比下滑21.06%。德信中国的合作项目，在2021年更多的是惠及了合作方而非上市公司股东。

值得注意的是，德信中国的近年来的合作股权占比持续膨胀，截止2021年底，公司账面股东权益220.67亿元，其中少数股东权益为160亿元，占比高达72.5%。近年来少数股东权益及损益或将持续成为公司的主要盈利结构。